低料金・中介護がターゲット


一般的な高齢者専用住宅のイメージは、まだ健康な人をターゲットにした高級型と思っている方が多いと思います。この市場は、もともと入れる方は一部の富裕層で人口的にも少ないですし、既に市場には多く建築されており既に飽和状態にあります。高齢者向けの住宅で空きが多いのは主にこのタイプです。

今後狙うマーケットは、低料金でしょう。【狙う市場は国の政策とマッチさせよう】今政府が補助金を出してまで供給したいのは特養に入りたいが入れない待機者42万院の人のための住宅です。これらの方々の属性をおさらいしてみたいと思います。

老人ホーム

これらの人は、もう既に要介護の状態にあり直ぐにでも施設なり高齢者住宅に入りたいと思っている人達です。あとは、介護度が2~3程度でも自宅では介護しきれない、かつ、要介護度が4~5ではないので、しばらく待たないと特養には入れない人。そして、所得的には一般的な人達で高額な有料老人ホームへは入れない人達です。

経済的に余裕のある人はもっと高級な有料老人ホームでもいいわけですし、自立している人は、どうしても今直ぐ施設や高齢者住宅に入らなければいけないというわけではありませんので42万人の中には入っていません。実際のところ介護事業者は、入居希望しても要介護の状態になっていないと、やんわり入居を断っています。

なぜなら、介護事業者の収入源は介護保険ですから介護保険の利用できない人ばかりを入居させても事業を継続することができないからです。トータル的な入居費用でいうと、家賃、管理費(共益費)食事、サービス料10万円~12万円台の層になります。ここを外すと成功は難しいと言っても過言ではありません。

食事支給

ここは非常に重要ですので外さないでいただきたいポイントです。【大手の介護事業者】皆さんがよく知っているような大手の介護事業者は、大型の高齢者住宅が多く、大手ハウスメーカーと一緒に組んで開発をしているケースが多いです。戸数では40~50戸くらいの規模が多いので投資金額も大きくなります。

また、社内にも高齢者住宅の開発の担当をおいている場合がほとんどです。そして、大手の介護事業者の場合、介護保険の収入だけではなく、家賃でも利幅をとるため、大家さんへの借上げ家賃も低めに設定している場合が多いのが現状です。比較的建築費の高い大手ハウスメーカーと比較的借上げ家賃が低い大手介護事業者との組合せですと、大手というブランドの安心感はあるかもしれませんが、大家さんの収益率は低くなる可能性が高いでしょう。


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