古い賃貸住宅の建替え


大家さんの中には、老朽化した賃貸住宅や借家をお持ちの大家さんもいると思います。中には、空室がなかなか埋まらなかったり修繕費用がかかって困っている大家さんもいることでしょう。また、地震がきたとき建物が壊れそうで心配な大家さんもいると思います。

廃屋

実際に大家さんが管理責任を問われたケースもあるので注意が必要です。しかし、中途半端に入居者がいると立退費用もかかりますので、建て壊すのにはそれなりの覚悟がいります。建替えの目安はやはり入居者が半分以下になったときだと思います。立退交渉を始めて退去が完了する期間は入居している人の考え方と立退交渉を実際にする人の交渉力によって違ってきますので一概にはいえません。

私も何度か賃貸住宅の建替えの提案をしてきて、立退きの経験もあります。10室の立退きが2か月で終わったときもありますが、8件の立退きで2年以上かかったときもありますので、こればかりは実際に交渉をしてみないとわかりません。私の今までの経験で新築の賃貸住宅の建築の中で建替えの物件の割合は約2割です。

今後はもう少しこの割合は増えると思います。この建替えのときにもサ高住を選択肢にいれてみる価値は十分にあります。現在のように景気が低迷しているときは、企業はリストラを行います。その一環で採算性の悪い店舗を閉鎖することはよくあることです。そういった場合にもサ高住は選択肢の中に入れるべきです。

実際に私か企画提案した物件で今年の夏に完成した物件は、そのように商業施設用に貸した土地が契約の解除で還ってきた土地でした。最初は他のハウスメーカー・から普通の賃貸住宅を提案されてどうしようか迷ってみえました。私は戸建賃貸と高齢者向け住宅を提案しましたが、家族会議で最終的には入居のことを考えると、高齢者向けの住宅がいいということになり話が進みました。

大家さんには介護事業者が実際に運営している施設を2か所見ていただきました。介護事業者が実際に運営している施設をみて、おじいさんも息子さん夫婦も納得されていました。経営者にも会ってどういう気持ちで介護をしているかなどの経営理念を聞き、人柄も気に入っていただいたようでした。

高齢者住宅

提案をはじめた当時は、高齢者住まい法の改正前で、まだ高齢者専用賃貸住宅(高専賃)という名称でした。その中でも適合型高齢者専用賃貸住宅という一番基準の厳しい住宅を提案していましたので、法改正があっても登録基準に十分合致している建物スペック(仕様)でしたので特に問題はありませんでした。

このように貸した土地が返還されてくることはよくあることですが、貸してあったからといって次も同じような借り手を探すのもいいですが、相続対策の必要性がある大家さんはこの機会に建物を自分で建てるほうが節税メリットが大きくなります。


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